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930楼市不眠夜:北京、天津、苏州相继出台楼市新政

2016-10-01 来源:  作者:
摘要:9月30日,北京、天津和苏州三大城市相继发布了楼市新政。分别是北京市发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》——北京首套首付比例不低于35% 二套

9月30日,北京、天津和三大城市相继发布了楼市新政。分别是北京市发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》——北京首套首付比例不低于35% 二套最高70%;天津市发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》——10月起实施区域化限购差别化信贷;以及苏州市发布《市政府印发关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见的通知》——要求进一步加强商品住房价格监管。

天津新政主要为限购与限贷结合。北京在限贷的同时,加大住宅用地和住房供应的举措也赫然其上,这或许意味着本轮有了新的方向。分析人士认为,本次调控信号意义大于政策本身调控的意义,2014年开始松绑的中国楼市政策再次步入,即政策拐点已经在今年第四季度正式开启。

北京为非普通自住房首付至少七成

按照此次北京规定,执行的将是“认房又认贷”的政策,即只要该家庭名下有房,再次购房时无论是否还有贷款,执行的都是二套房的首付比例。中原地产分析师张大伟认为,这意味着北京基本所有客户,全部需要70%首付。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,此次调控提首付,降杠杆,抑制投资投机需求,为楼市降温。首套普通自住首付35%,二套自住普通首付50%,二套非普通首付70%,一线城市几乎没有普通住宅了,因此,北京二套基本为非普通首付七成,首套二套首付比例全国最高最严,北京之后估计上海深圳会跟进。

易居研究院智库中心研究总监严跃进置评,北京在10月1日前出台政策,信号意义大于政策本身调控的意义,北京政策模板将成为第四季度各大城市尤其是一二线城市调控楼市的模板。所以北京政策出台,意味着2014年开始松绑的中国楼市政策再次步入拐点,即政策拐点已经在今年第四季度正式开启。

此外,此次新政特别提出,强化“控地价、限房价”的交易方式。“控地价、限房价”是指,在严控地价的同时,对项目未来房价进行预测,试点采取限定销售价格并将其作为土地条件的措施,有效控制房地产价格快速上涨。鼓励房地产开发企业自持部分住宅作为租赁房源,满足城市居民租房需求。

亚豪市场总监郭毅认为,“限地价竞房价”的政策是为了防止北京高价地和高房价的现象继续蔓延,也避免因此推导市场产生房价上涨预期,催升投资投机需求。

北京新政中,加大住宅用地和住房供应的举措赫然其上,这或许意味着新一轮楼市调控有了新的方向。

天津实施区域性限购差别化信贷政策

昨日,天津市政府下发《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》,将于10月1日起实施。

《实施意见》规定,天津市将实施区域性住房限购,强化差别化住房信贷政策。即在天津拥有1套及以上住房的非天津市户籍居民家庭,暂停在市内六区和武清区范围内再次购买住房,包括新建商品住房和二手住房。对在市内六区和武清区范围内购买首套住房的非天津市户籍居民家庭,申请商业贷款首付比例不低于40%。

各市楼市新政详情如下:

北京市:首套首付比例不低于35% 二套最高70%

为增加房地产市场有效供应,优化供应结构,强化交易管理,促进房地产市场平稳健康发展,现提出如下措施:

一、加大住宅用地供应力度,合理调整土地供应结构

积极推进土地供给侧结构性改革,进一步加大住宅用地供应力度,并结合年度土地供应计划,加大中低价位、中小套型普通商品住房的供应比例,保证套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重不低于70%,在满足刚性住房需求的同时,兼顾满足改善性住房需求。

二、加快自住型商品住房用地供应

为有效稳定房地产市场,各区要进一步加大自住型商品住房用地供应,除东城区、西城区、石景山区外,其他区要于2016年内尽快安排一批自住型商品住房用地入市交易。

三、强化“控地价、限房价”的交易方式

在严控地价的同时,对项目未来房价进行预测,试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件的措施,有效控制房地产价格快速上涨。鼓励房地产开发企业自持部分住宅作为租赁房源,满足城市居民租房需求。

四、进一步完善差别化住房信贷政策

购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%,购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、两限房等政策性住房除外)。对拥有1套住房的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的,无论有无贷款记录,首付款比例均不低于50%;购买非普通自住房的,首付款比例不低于70%。

五、加强对房地产开发企业及其销售行为的管理

对报价明显高于周边在售项目价格和本项目前期成交价格且不接受指导的商品住房项目,属于期房预售的暂不核发预售许可证书、属于现房销售的暂不办理现房销售备案。对取得预售许可或办理现房销售备案的房地产开发项目,要在规定时间内一次性公开全部销售房源。商品住房项目在销售中,要继续严格执行明码标价、一房一价规定,实际销售价格不得高于申报价格。开发企业应在交易场所醒目位置明确标示所有可售房源及其价格等信息,不得把明码标价变成口头告知,不得采取拖延开盘时间或控制房源等手段捂盘惜售,故意制造房源紧张气氛;不得标示虚假信息或使用欺骗性、模糊性的语言误导消费者,侵害消费者知情权、选择权和公平交易权。

六、加强对房地产经纪机构及其经纪活动的管理

在全市全面实施交易资金监管。房地产经纪机构及房地产经纪人员应依法从事房地产经纪活动,受客户委托对外发布真实的房源和价格信息,不得违规独占房源信息、哄抬房价。房地产经纪服务实行明码标价,不得利用虚假或容易使人误解的标价内容和方式等进行价格欺诈。严禁从事首付贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资业务。

七、严肃查处房地产市场违法违规行为

由市住房城乡建设委、市规划和国土资源管理委员会会同市发展改革委、市工商局等部门联合开展专项治理,加大市场监管执法力度,依法严肃查处、严厉打击开发企业捂盘惜售、囤积房源、闲置土地、炒地,以及房地产经纪机构参与炒房、哄抬房价、发布虚假房源及价格信息等违法违规行为。同时,对开发企业及房地产经纪机构的违法违规行为予以公开曝光,并纳入企业信用档案,由相关部门实施联合惩戒。

八、切实加强组织领导

建立本市加强房地产市场监管工作联席会议制度,由市住房城乡建设委牵头,市发展改革委、市规划和国土资源管理委员会、市地税局、市工商局、市金融局、市政府新闻办、市网信办、人民银行营业管理部、北京银监局等单位参加,负责指导、协调推进全市房地产市场监管工作,加强对房地产市场的跟踪、分析和研判,及时完善相关监管措施。联席会议办公室设在市住房城乡建设委。

天津市:10月起实施区域化限购差别化信贷

为贯彻落实国家关于房地产市场分类调控、因城施策的管理要求,调节市场供需结构,促进市场供需平衡,结合本市实际情况,9月30日,市政府下发了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》(以下简称《实施意见》),并将于10月1日起实施。

实施区域化限购差别化信贷政策

据悉,《实施意见》规定,本市将实施区域性住房限购,强化差别化住房信贷政策。即在本市拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭,暂停在市内六区和武清区范围内再次购买住房,包括新建商品住房和二手住房。对在市内六区和武清区范围内购买首套住房的非本市户籍居民家庭,申请商业贷款首付比例不低于40%。

加强住房金融监管

《实施意见》还要求,金融管理部门要对商业银行执行国家差别化住房信贷政策加强监督检查,督促商业银行严格对购房人首付款核查,严禁各类机构违法开展首付贷、过桥贷等金融杠杆配资业务,维护住房信贷市场秩序,防范金融风险。

加强新建商品住房销售许可管理

《实施意见》规定,对未按照土地使用权出让合同约定期限取得基础部位验收证明,以及取得基础部位验收证明后30日内未申请办理销售许可的商品住房项目,提高申请商品住房销售许可工程形象部位标准,6层以下(含6层)建筑需达到封顶,7-12层建筑需达到6层以上,13层以上(含13层)建筑需达到总层数的50%。

商品住房项目建筑规模在3万平方米以上的,每期申请销售许可面积不得低于3万平方米(尾盘除外),商品住房项目建筑规模在3万平方米以下的,须一次性办理销售许可。预售许可的最低规模不得小于幢。项目建筑规模以规划许可证记载面积为准。

严格新建商品住房价格申报制度

《实施意见》规定,房地产开发企业在申请办理新建商品房销售许可时,应当在商品房销售方案中申报每幢房屋单位建安造价、销售单价上限和每套房屋销售价格上限。房地产开发企业取得商品房销售许可并办理商品房预售登记后10日内,要在销售现场显著位置一次性公开全部房源信息及每套房屋的销售价格上限。市国土房管局同时将每套房屋的销售价格上限在天津市房地产综合信息网上公布。房地产开发企业及代理中介机构不得高于公布的销售价格上限宣传和销售商品住房。

加强新建商品房销售监管

《实施意见》同时规定,房地产开发企业和销售代理机构对未取得销售许可的商品房项目,不得以任何方式向购房人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。房地产开发企业销售商品房需签订预定协议的,应当通过天津市商品房销售管理系统网签《天津市商品房预定协议》,并在2个月内签订《天津市商品房买卖合同》。房地产开发企业不得以反复预定的方式囤积准售房源,每套房屋预定次数不得超过2次。商品住房严格实行购房实名制,认购后不得擅自更改购房者姓名。

加强房地产市场监管

此外,《实施意见》还要求各区政府要结合辖区实际,组织本区相关管理部门承担和落实本区域房地产市场监管职责,确保本区域房地产市场健康稳定发展。对发布虚假房源消息、捂盘惜售、哄抬房价、倒卖“房号”、诱骗消费者交易等违法违规行为,市场监管、房管等行政主管部门按照各自职责依法严肃处理。处理期间可关闭涉事开发企业和中介机构商品房或二手房买卖合同网上打印功能,情节严重的,同时向社会公开曝光。

苏州市:要求进一步加强商品住房价格监管

苏州市局9月30日发文,要求进一步加强商品住房价格监管。全文如下:

为进一步加强新建商品住房价格监管,规范房地产价格行为,根据《市政府印发关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见的通知》(苏府〔2016〕119号)要求,现就有关事项通知如下:

一、有下列情形之一的,价格主管部门应当对房地产开发企业进行提醒、约谈、告诫,必要时暂停其价格申报,并建议由住建部门暂缓核发预售许可证:

1.申报价格明显高于开发建设成本及合理利润或周边同类型楼盘价格;

2.完成价格申报后超过规定期限未向住建部门申请录入商品房销售网上管理系统;

3.出现社会集中反映的价格问题的;

4.价格违法行为轻微,依法可以不予以行政处罚的;

5.价格主管部门认为有必要提醒告诫的其他情形。

二、有下列情形之一的,价格主管部门应当按照有关法律法规进行处罚,必要时予以公开曝光,并建议由国土部门强化对其参与土拍资格审查,提高其参与土地竞买条件:

1.捏造、散布涨价信息,伪造鼓吹交易数据制造“恐慌”氛围,以及捂盘惜售、变相囤积房源、“饥饿”等恶意炒作、哄抬房价、扰乱市场价格秩序的行为;

2.不符合商品房销售条件,以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预订款等性质的费用,借机抬高价格;

3.以土地拍卖、政策调整等为借口哄抬价格;

4.相互串通,操纵市场价格,损害消费者合法权益;

5.采取虚构原价、虚构降价原因、虚假优惠折价、谎称降价或者将要提价等手段,或使用欺骗性、误导性的语言、文字、图片、计量单位等标价方式诱导他人与其交易进行价格欺诈;

6. 不按照规定的内容和方式明码标价,未在销售场所显著位置公示“一房一价”信息、影响价格的相关因素、房屋销售过程中涉及的相关费用、已售出的房源及成交价格等内容;

7.违反商品房销售“一价清”和明码标价制度,在标价之外加价出售房屋或者收取未标明的费用;

8.以捆绑搭售或者附加条件等限定方式,迫使购房人接受商品或者服务价格;

9.其他价格违法行为。

三、有下列情形之一的,价格主管部门应当将其行为纳入不良信用记录,并建议由住建、国土部门依法暂停其网上销售,降低直至取消其开发资质,情节严重的取消其参与土地公开出让市场竞买和参与苏州房地产开发建设的资格:

1.不按规定执行价格申报制度且拒不纠正;

2.虚构成本及提供其他虚假价格申报材料;

3.违反诚实信用原则,超过申报价格销售房屋;

4.被列入苏州市公共信用信息平台“黑名单”;

5.存在严重价格违法行为并受到较重行政处罚;

6.其他严重失信行为。

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